 |
| Drª Debora de Castro da Rocha |
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento relevante para o direito civil e imobiliário: o recibo de compra e venda de imóvel pode ser considerado justo título, sendo documento apto a instruir pedido de usucapião urbana. A decisão foi unânime e acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, no julgamento do REsp 2.215.421.
O artigo 1.242 do Código Civil estabelece que, em algumas
modalidades de usucapião, é indispensável a comprovação de um justo título,
entendido como um documento que confere aparência de legitimidade à posse
exercida. Esse requisito não apenas reforça a boa-fé do possuidor, mas também
demonstra que houve uma tentativa válida de aquisição da propriedade, ainda que
não tenha se concretizado de forma plena no registro imobiliário.
Tradicionalmente, a doutrina e a jurisprudência consideravam
como justo título apenas documentos formais, como escrituras públicas de compra
e venda ou contratos particulares com força de escritura. Esses instrumentos,
por sua natureza solene e pela possibilidade de registro, eram vistos como os
principais meios de conferir segurança jurídica à posse. No entanto, a
realidade social brasileira mostra que grande parte das transações imobiliárias
ocorre de maneira informal, especialmente em áreas urbanas periféricas, onde o
acesso a cartórios e a regularização fundiária é limitado.
Nesse contexto, a decisão do STJ representa uma ampliação
interpretativa do conceito de justo título. Ao reconhecer que o recibo de
compra e venda pode desempenhar essa função, o tribunal aproxima o direito da
prática cotidiana, permitindo que documentos simples, mas que evidenciam a
intenção de adquirir o imóvel, sejam considerados suficientes para instruir
pedidos de usucapião. Essa interpretação valoriza a boa-fé do adquirente e a
função social da propriedade, ao possibilitar que pessoas que compraram imóveis
de forma informal tenham acesso à regularização jurídica.
É importante destacar que o recibo, embora aceito como justo
título, não elimina a necessidade de comprovação dos demais requisitos da
usucapião, como a posse contínua, mansa e pacífica pelo prazo legal. Assim, o
documento funciona como um elemento inicial de legitimidade, mas deve ser
complementado pela prova da posse qualificada exigida pela legislação.
Com esse entendimento, o STJ reforça a ideia de que o
direito deve dialogar com a realidade social, reconhecendo práticas comuns no
mercado imobiliário e oferecendo instrumentos para que cidadãos possam
transformar uma posse de fato em propriedade de direito. Trata-se de uma
evolução interpretativa que fortalece a segurança jurídica e promove a inclusão
social, especialmente em contextos urbanos onde a informalidade é predominante.
debora@dcradvocacia.com.br
Foto: Divulgação.
