Em decisão proferida em 27 de novembro de 2024, o Corregedor do CNJ suspendeu os efeitos dos Provimentos 172, 175 e 177. Esses provimentos restringiam a contratação de alienação fiduciária de bens imóveis por instrumento particular às empresas do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e outros entes regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) ou pelo Banco Central do Brasil.
A decisão atendeu a um pedido da União, representada pela Advocacia-Geral da União (AGU), redigido com base na Lei da Liberdade Econômica (Lei 13.874/19). Segundo a lei, os órgãos regulatórios devem evitar criar demandas artificiais ou compulsórias por produtos ou serviços, incluindo o uso de cartórios e registros. No mérito, a União solicitou a revogação dos Provimentos 172, 175 e 177.
O Provimento 172 restringia a utilização de instrumentos particulares de alienação fiduciária, exigindo que tais operações fossem realizadas por escritura pública, gerando críticas devido aos custos adicionais e à burocracia envolvida. Por sua vez, o Provimento 175 complementava o Provimento 172, reforçando as restrições e ampliando as exigências para a formalização de garantias imobiliárias por entidades não integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou do Sistema Financeiro Habitacional (SFH).
A decisão restabeleceu a possibilidade de contratação de atos e contratos resultantes da aplicação da Lei 9.514/97 por instrumento particular, sem restrições, conforme previsto no art. 38 da referida lei. Neste caso, as instituições não precisam passar pelo processo mais burocrático e oneroso para realizar uma escritura pública, sendo, portanto, permitida a utilização de documentos particulares, o que torna o processo mais rápido e menos oneroso, visando facilitar as operações imobiliárias e promover maior flexibilidade e competitividade no mercado.
O Corregedor do CNJ tomou essa decisão ao reconhecer que a exigência de escritura pública poderia causar um risco de dano iminente e ter uma grave repercussão na economia, baseando-se na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que permite a liberdade de contratação de alienação fiduciária por diversos setores da economia, independentemente de vínculo com o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
Ao suspender os efeitos do Provimento 172, a decisão destacou que exigir a formalização de contratos exclusivamente por escritura pública para agentes não enquadrados no SFI e no SFH poderia criar uma desvantagem competitiva entre os agentes de mercado. Além disso, a decisão sugere a necessidade de revisitar os fundamentos que justificam a liberdade de forma conferida pelo art. 38 da Lei 9.514/97, em conformidade com o art. 108 do Código Civil, no contexto das reformas legislativas dos mercados imobiliário, financeiro e de capitais.
Portanto, além do efeito imediato, a decisão liminar chama a atenção para os fundamentos que serão analisados no mérito da questão, no que se inclui a conformidade do art. 38 da Lei 9.514/97 com o tradicional sistema do título e modo pelo qual a segurança jurídica dos negócios de atribuição de direitos reais imobiliários decorre do registro do título, e não da forma (CC, arts. 107, 108 e 1.227 e ss). Nesse contexto, a escritura pública e o instrumento particular são equivalentes, o que significa que uma escritura pública sem registro é tão insegura quanto um instrumento particular sem registro.
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Foto: Cla Ribeiro.
